Huskøb for første gang - Alle spørgsmål besvaret

Jeg har netop købt mig selv mit første hus. Gennem processen havde jeg rigtig mange spørgsmål, som jeg hen ad vejen fik svar på fra forskellige folk involveret i processen. Jeg vil derfor samle alt hvad jeg har lært, og præsentere det her, så du kan være bedre klædt på til selv at købe et hus. Du kan mange steder i dag betale for en køberrådgiver, men her under finder du den information du skal bruge, hvis du står på egne ben.

Tal med banken

Du kan på nettet hurtigt få nogle overslag på hvor meget du kan få lov til at låne for til køb af bolig. Men det bedste er dog bare at tage en snak med din bankrådgiver. Har du allerede et specifikt hus i tankerne, kan du med fordel sende salgsopstillingen med. Når din bankrådgiver har regnet på tingene, tager i et møde på omkring en times tid hvor alle tallene gennemgås.

Find et hus, og undersøg det

Du skal selvfølgelig finde dig et hus. Dette kan du gøre ved at støde på et til salg skilt, eller via internettet. Du kan f.eks. få et godt overblik på Boligsiden.dk. Tjek huset ud på ejendomsmæglerens hjemmeside, da det er der du får mest information. Hvis du er heldig, er der allerede lavet noget salgsmateriale i form af tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke. Dette finder du sammen med salgsopstillingen. Det kan typisk hentes via annoncen på ejendomsmæglerens hjemmeside. Undersøg så meget som muligt, så du har det bedste vidensgrundlag til at stille spørgsmål ud fra når du får en fremvisning. Se fx. prisudviklingen på boligsiden.dk, og find oplysninger om bygninger på bbr.dk.

Fremvisning af huset

Bestil en fremvisning af huset hos ejendomsmægleren. Fremvisningen foregår sammen med ejendomsmægleren, stille og roligt. Ejendomsmægleren kan være mere eller mindre involveret. Det kommer lidt an på hvilken personlighed mægleren er. Forvent at fremvisningen i hvert fald tager en lille time. Hvis du kender en "håndværkertype" som er i stand til at vurdere boligens stand, er det en god ide allerede at tage den person med til første fremvisning. Og bare rolig, du må godt få flere fremvisninger. Jeg vil anbefale at få fremvist boligen i hvert fald to gange. Tag gerne forskellige bekendte med, som du stoler på vil fortælle dig sandheden, så du ikke ser dig blind på boligen. Er der tilstandsrapport og elinstallationsrapport er det også en god ide at få feedback på dem fra f.eks. en tømrer og en elektriker.

Betænkningstiden

Når du har fået fremvist en bolig, kan du nok allerede mærke om det er noget ved. Føl efter i maven og spørg dig selv, om du kan se dig selv bo i boligen. Snak med venner og familie, og tøv ikke med at stille ejendomsmægleren yderligere spørgsmål. Hvor lang tid du kan bruge på at tænke over tingene, afhænger af hvor generelt attraktiv boligen synes at være. Jo længere liggetid, jo længere betænkningstid har du højst sandsynligt. Husk at liggetiden også er en ting du skal have in mente. Det er værd at overvejen om boligen er prissat korrekt, da du jo også skal kunne komme af med den igen hvis du engang vil sælge den. Så tænkt dig om, lav noget research, stil massere af spørgsmål.

Bud og forhandling

Når du har besluttet dig for at købe boligen, er det på tide at give et bud. Her skal du huske at tænke over hvor mange penge der eventuelt skal bruges på istandsætning af huset. Det kan du få en ide om ved at få en fagmand til at gennemgå tilstands- og installationsrapporterne. Er der ikke lavet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, kan det være en rigtig god ide at få det lavet inden du giver dit bud. Du skal finde din smertegrænse. Det kan godt være at den går så langt som du er godkendt af banken. Det kan også være at du ikke vil give mere end X kr. Dit bud skal være således at du synes at det er fair, men det skal også ligge under din smertegrænse så der er mulighed for at give sig i forhandlingen. Mærk efter om dit bud føles rigtigt. Tænk igen på f.eks. liggetid. Har boligen været til salg længe, kan det være at dit bud skal være f.eks. 150.000 KR lavere end udbudsprisen. Det er alt sammen relativt, og her vil jeg igen anbefale at snakke med venner og familie om det. Når du har fundet dit bud, sender du det til ejendomsmægler, som vender det med sælger. Så vender ejendomsmægleren tilbage med et modbud, hvor efter du så tænker over det, og kommer med dig modbud. Sådan fortsætter dansen indtil i forhåbenligt bliver enige om en pris. Husk på, at det er ikke nødvendigvis kun prisen i kan forhandle om. I kan også forhandle om forskellige ting der måske kan følge med i handlen. Fx. Robotplæneklipper eller terassemøbler, eller overtagelsestidspunkt. Her kan du med fordel se en masse 3 x beliggenhed på TV2.

Købsaftalen

I er blevet enige om en pris, så nu skal købsaftalen gennemgås og underskrives. Det foregår sammen med ejendomsmægleren som gennemgår købsaftalen med dig. Før dette vil ejendomsmægleren bede dig om dine personoplysninger, samt oplysninger om din bank og advokat. Når du har underskrevet købsaftalen, og sælger også har underskrevet, har du 6 hverdage til at fortryde i. Der er en masse ting som er gode og vide om hvad der sker fra at du underskrive købsaftalen, til at handlen er endelig. Det kommer der noget om her.

Advokat

Det er en god ide at få en advokat med ind over. Sørg for at der i købsaftalen er et advokatforbehold. Det er dog ret standard. Advokatforbeholdet gør at dit køb skal godkendes af din advokat, som også tager sig af en masse kommunikation og papirarbejde i forbindelse med købet. Advokatforbeholdet gør dig også fri for at skulle betale en "bøde" til sælger hvis du springer fra indenfor de 6 dage. Det er ikke en egentlig bøde du skal betale, men det er et beløb på en promille af boligens salgspris som en form for plaster på såret for sælgers ulejlighed. Har du ikke allerede en advokat, kan du forhøre dig ved familie og venner om de kender en.

Ejerskifteforsikring

Sælgeren vil have indhentet et tilbud på en ejerskifteforsikring. Det er en forsikring der forsikre imod skader der skulle ske i forbindelse med flytning, og på uforudsete mangler/skader på boligen som ikke var identificeret på købstidspunktet. Det er en fin ting at have. Man deler prisen på forsikringen, men du skal som køber lægge ud for den. Den halvdel sælger skylder får du igen i den endelige refusionsopgørelse. Du har også mulighed for selv at indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring. Men sælger er ikke forpligtiget til at betale andet end halvdelen af det billigste tilbud sælger selv har indhentet.

Pengene i banken

Når den endelige pris på boligen er fastsat, købsaftalen er underskrevet, og advokaten godkendt købsaftalen, kommer din bank i spil. Du vil skulle underskrive nogle dokumenter om at banken overfører udbetalingen og stiller garanti for at du kan betale for boligen. Banken stiller garanti indtil det endelige boliglån udbetales, da dette først sker senere hen mod overtagelsesdagen. Når du har skrevet under overfører din bank dine udbetalingspenge til en låst konto, og overfører beløbet på udbetalingen som den står i salgsopstillingen. Din bank opretter også en midlertidig konto med en trækningsret som skal dække de udgifter der er indtil selve boliglånet udbetales. På den måde kan man betale nogle af de udgifter der kommer løbende til fx. tinglysning og advokatsalær, selvom man måske ikke har penge på kontoen til det. Du har mulighed for at fortsætte med at sparer penge op så du skal låne mindre i banken, op til indtil dit boliglån bliver tegnet. Ligesom du i samme omgang også kan snakke med banken om eventuelt at låne lidt ekstra, så der er til fx. en nyt sofa, seng o.s.v. Dette kan fx. også arrangeres som et bevilliget overtræk på en konto, hvor man venter med at tegne det endelige beløb på banklånet, indtil man rent faktisk ved hvor meget ekstra man skal bruge.

Overtagelsen

Nu er dagen endelig kommet til at du skal overtage din ny bolig. Du mødes på adressen sammen med sælger og ejendomsmægler. Her får du overrakt nøglerne, og sammen aflæser i forskellige målere. Aflæsningen af disse målere danner blandt andet grundlag for refusionsopgørelsen. Når du overtager boligen skal du hurtigst muligt; samme dag; afprøve alle de medfølgende hårde hvidevarer, og melde eventuelle fejl og mangler til ejendomsmægler. Venter du en uge er der ingen kære mor.

Refusionsopgørelse

Din advokat sørger for at udarbejde en refusionsopgørelse. Her udregnet det hvor meget du skylder til sælger, og hvor meget sælger skylder til dig. Sælger skylder nok noget til dig for ejerskifteforsikringen, og du skylder nok noget for bagudbetalt ejendomsskat.